App Store Google Play

Нужен ли украинцам налог на недвижимость?

10.11.2008 19:00

В последнее время все чаще звучат призывы ввести налог на недвижимость, а так ли он нужен?

Почему важно отношение к введению данного налога? Потому что он устанавливает СОЦИАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ жизни. С новым законом предлагается фактически ввести новые стандарты которые принудят владельцев жилья экономить на нем. Впрочем, все по порядку.

Жертвы

Для того чтоб понять кого налог заставит раскошелиться нужно опрелелить, а каие категории собственников под него попадают. По статистике в Украине 4% людей получают доходы более 5000 гривен в месяц. Фактически их можно считать средним класом. Владельцев заводов и параходов на порядок меньше, их менее 1% . Остальное население фактически живет на зарплату, которая выше или ниже средней зарплаты в приблизительно 1800 гривен. Соотвественно у трех категорий людей существенно отличается структукра их личных активов.

Рабочие и специалисты, как правило, живут на зарплату и проживают в личных квартирах, приватизированных и доставшимся им с момента развала СССР. Фактически это обреченная часть населения, в том плане что они не могут улучшить свои жилищные условия ни при каких условиях сложившегося украинского дикого капитализма. Их общая численность достигает 96% , некоторые из них в отчаинии берут ипотечные кредиты, по которым им будет практически невозможно рассчитаться .

Средний класс - получающие более 5000 гривен - имеет шанс улучшить свои жилищные условия. В основном они берут ипотеку и пытаются или строиться или купить квартиру в кредит.

И, наконец, группа богатых людей, которые имеют существенные доходы, и может себе позволить построить особняк любых размеров и периодически забывать, как выглядит та или иная комната.

В чем разница между категориями. Категория рабочих и специалистов, как правило, имеет единственное жилье, это их главный и единственный актив, который настолько ценен, что они не имеют право потерять его ни при каких обстоятельствах, фактически у этой группы людей нет свободных средств, чтобы платить дополнительные налоги или несущественные суммы. У группы среднего класса это не единственный, но очень важный актив (например, 80% состояния), и на самом деле несущественные возможности оплачивать налоги. В третьей группе так называемых олигархов, дом может быть всего лишь 1% от их общих активов.

При равной процентной нагрузке, например 1% от рыночной цены, фактически для первой категории это будет означать изъятие существенной части их доходов, отказ от отдыха и прочих расходов, жизнь за чертой бедности. Для второй группы - это неприятное существенное увеличение расходов, а для тех, кто пользуется ипотекой фактически на ту же ступень, что и первую группу. Для группы олигархов - увеличение на 0.1% от общих расходов по их активам.

То есть основной жертвой, увы, становятся не олигархи, а те, для кого жилье является основным активом.

Углубляясь в подробности

Цели введения налога на недвижимость у политиков разных политических окрасов отличаются. Выделить можно:

- забрать деньги у богатых

- наполнение местных бюджетов

- борьба со спекулянтами и многоквартирными владельцами

Налог на недвижимость в борьбе со спекуляцией не выдерживает никакой критики. Ведь спекулянты удерживают активы до тех пор, пока эти активы ростут в цене и эту цену реально получить. И надвигающийся кризис на рынке недвижимости еще одно тому подтверждение.

Не поможет налог на недвижимость и в борьбе с многоквартирными владельцами. Из владельцев нескольких квартир складывается рынок аренды недвижимости, а борьба с ними сводится к дополнительной нагрузке на рынок аренды. Введение налога на многоквартирных владельцев фактически переложит сумму налога на арендаторов, которые, как правило, зачастую находятся в затруднительном материальном положении. К слову сказать, арендный бизнес не является прибыльным, потому что ставка аренды жилья составляет примерно 0.5% в месяц от рыночной стоимости кварттиры или 6% годовых , приэтом владелец несет отвественность за ремонт и поддержание недвижимости в рабочем состоянии, в эту же стоимость входит амортизация жилья, средний срок жизни которого 50 лет . (Об износе и амортизации будет сказано отдельно) . 6% - 2% - затраты = фактически арендодатели СУБСИДИРУЮТ неимущих . И борьба с этими субсидиями - асоциальна.

Наполнение местных бюджетов - это отдельная тема. Как мы установили выше, платежеспособными являются 4% украинцев. И за счет 4% населения, из которых большая часть не олигархи, невозможно обеспечить существование 96% населения , эти цифры отличаются в 24 раза. Представьте себе улицу в 25 домов или подъезд дома, который содержит один человек, зарплата которого 5000 гривен. Абсурдно? Да! Но почему несмотря на всю абсурдность эта тема постоянно возникает . Украина это страна, в которой 47% ВВП перераспределяется через бюджет и в которой действуют 99 налогов . 47% ВВП - это катастрофически много, огромная часть средств разворовывается или расходуется бессмысленно. Например, содержание аппарата президента Украины превышает затраты президента России несмотря на то что последний обслуживает территории от Камчатки до Калининграда и выполняет представительские функции одного из ведущих мировых государств.

Об украинских сказочках

В эфире «Свободы слова» Анна Герман предложила - обложим налогом на недвижимость украинских олигархов и заживем безбедно. Ей аплодировали. Правда, олигархов в Украине не более 1%, у которых можно обложить не более 1% активов, под ставку не более 1% . Итого - получается «пшик».

Экономика налога

Несомненно, введение нового налога всегда требует затрат. То есть нужны люди, учитывающие налоги и инспектирующие объекты. Фишка данного налога заключается в том, что учитывать нужно будет 100% недвижимости, при потенциальных «жертвах» - 1%-4% населения. То есть проводить необходимо в 25 раз больше работы, чем реальных объектов, с которых они будут платиться. Это может привести к тому, что собираемых налогов будет едва хватать на его администрирование налога на недвижимость(!).

Социальные стандарты

Во всех законопроектах по налогу на недвижимость, ввиду абсолютного отсутствия понимания будущих социальных стандартов, звучат цифры - 100 или 200 кв м.

Попробуем подсчитать , а сколько нужно в принципе «квадратов» . По мнению автора минимальный набор : кухня - 12, столовая - 12, котельная - 5 тамбур - 6 , зал - 30 , лестничный узел - 2*6 = 12 ( 2 этажа ) , прихожая - 6, мастерская ( подсобное помещение ) - 10, кладовая - 4, спальни детские 2*16, взрослая - 16 , гостевая комната (куда поселить родителей, когда приехали) - 16, туалеты на 2х уровнях - 4, ванная/душ - 7. ИТОГО: 167 кв м . Это минимум. Большинство тех, кто строит свой новый дом, ориентируется на эти минимальные потребности.

Большинство проектов законов ставит такие потребности в одну линию с «олигархами». Одновременно с этим во многих населенных пунктах отсутствует транспорт, что поднимает вопрос автомобиля и гаража.

Многие украинцы имеют большие наделы земли. В итоге обычный фермер легко превращается в олигарха, разница лишь в том, что у фермера - усадьба в 600 кв. м, а у олигарха - дом в три этажа. Но с точки зрения закона - это эквивалентная недвижимость.

Отдельная тема - бассейн. В законопроекте, который готовили коммунисты, предлагалось облагать налогом бассейны с квадратного метра.

Как считать

Несомненно интересной темой является не только площадь, но и как выполнять оценку стоимости недвижимости. Есть некая «рыночная» стоимость недвижимости, то есть сумма, которую готов предложить покупатель. Есть стоимость постройки здания выполненая с учетом завышения затрат с целью снижения налогообложения. Есть стоимость постройки «хозспособом» . Есть стоимость постройки самостоятельно . Есть остаточная стоимость БТИ. И все эти стоимости кардинально отличаются . Так же нужно обратить внимание что «квадрат» «квадрату» рознь.

Сначала о ценах

Специфика «рыночных» цен заключается в том, что оценка идет по сделкам, на которые приходится 1% недвижимости. Стоимость всей недвижимости страны считается по 1% «обезбашенного» населения, которое использует кредитные средства, или средства от продажи другой квартиры, или средства, легко полученные в результате «бизнеса». И эта оценка переносится на всю страну .

Кроме того, стоимость недвижимости зависит от места ее расположения, квартира в центре дороже, чем на окраине. Хотя на самом деле цену нужно разделять на две составляющие - стоимость недвижимости и стоимость земли (места), на котором она возведена. При обложении недвижимости по «рыночным» ценам эти составляющие соединяются. Если оценить рыночную стоимость частного дома в центре, то в нее попадет и стоимость земли, которая облагается отдельным налогом.

В первую очередь от «рыночной» оценки пострадают те, кто владеет недвижимостью в привлекательных местах и не может оплатить налог. Например, живет бабушка в центре в огромной квартире, ее стоимость может составлять 1 млн. долл., спросим у бабушки 10 тыс. долл. налога (1%) и все - бабушку можно выселять. Собственно одна из целей налога именно такая - перераспределение имущества, которое еще не было перераспределено.

Остаточная стоимость

Несомненно, каждое здание имеет износ. И его нужно учитывать. Неправильно брать одинаковый налог с хрущевки и с особняка. Это все равно, что брать одинаковый налог с мерседеса и запорожца.

Так же нужно сказать о технологиях строительства. Технологии постройки здания в корне меняют его стоимость. Например, ленточный фундамент в два раза дешевле монолитной плиты, а стоимость покрытия шиферной крыши (самого шифера ) составляет 10-12 гривен за кв. м, металлочерепица - 50-60, а медь и больше 500, есть еще масса материалов, и как видим, разница в материалах в 50 и более раз. Одновременно с этим владельцу ничего не стоит заменить один вид покрытия на другой в процессе эксплуатации. И так старенький домик может после реконструкции стать замком, при этом по документам оставаться все тем же стареньким домиком.

Как мы видим учет по «квадратам» приводит к резкой несправедливости уплаты налогов.

Износ строений

Нельзя не упомянуть о том что общий жилой фонд устаревает . Фактически нормативные сроки службы домов считаются от 30 до 150 лет, однако большая часть домов советского периода была построена из расчета 50 лет. Не трудно подсчитать, что в скором времени начнется массовый выход домов из эксплуатации. Например, если стоимость новой квартиры составляет 100 000 у.е. , то 2000 у.е. - это ваш ежегодный износ. Вы каждый месяц должны откладывать 80 у.е. только на то, чтоб не остаться без квартиры.

Подводя итоги можно сказать, что владение и использование недвижимости - это уже сам по себе затратный механизм, который прямо зависит от ее размеров. Это не осознает пока первое поколение частных владельцев советской недвижимости, а политические силы, играя на непонимании народа, пытаются разыграть компанию против «олигархов». Правда, олигархи меньше всего пострадают от введения налога на недвижимость. Скорее всего, налог на недвижимость это значительный вклад в коррупцию и снижение инвестиций в строительство жилья.

 

agent.ua

НОВИНИ ПАРТНЕРІВ

Загрузка...


Hoвини ПАРТНЕРІВ

Блог у депутата та лайки на проекти рішення – фантастика чи реальність? У містах Львів та Київ наприклад для міського депутата – це буденність, а для Кривого Рогу – фантастика. Які і...
7 грудня відбулася прем’єра фільму українського виробництва “Кіборги”. Допрем’єрний показ пройшов 28 листопада, на нього завітали військовослужбовці, реальні кіборги та їх сімї...
Вчора мій друг Андрій Денисенко ризикнув використати щодо наших політиків таке давно поховане у пісках забуття поняття, як моральність. Точніше: аморальність. Чим викликав у мене глибокий подив.У нашо...
Юрій Фоменко

Лютий 2015 року

Лютий 2015 року. Заграви і канонади на Дебальцевській стороні.З сторони Глодосово, степом на блокпост, вийшла літня жіночка з хлопчиком років чотирьох-п'яти. Ледь одягнені,тремтячи від холода, стояли...