App Store Google Play

«Подводные камни» реконструкции кварталов

19.05.2008 20:15

 

Хаотичная и бессистемная застройка Днепропетровска, хочется верить, постепенно подходит к концу. И причиной этому становится исчерпание "свободных" земель (не считая городских парков, от которых депутаты то и дело "отщипывают" кусочки).  

За прошедшее время крепко стала на ноги местная строительная индустрия, "черные" и "серые" деньги, покрутившись по оффшорам, облагородились, а их хозяева стали   уважаемыми инвесторами, перед которыми заискивает власть. Появился, хоть и слабенький, рынок генподрядчиков, проектировщиков, девелоперов. Одним словом, созрели все условия для перехода застройки города на новый, более высокий уровень - от отдельных объектов к градостроительству. Этим новым уровнем станет масштабная, согласно нового Генерального плана Днепропетровска до 2026 года, комплексная реконструкция кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда из т.н. "хрущевок" и малоценных  "екатерининок". 

Естественно, что этот новый уровень предполагает совершенно иные подходы к правовым, экономическим, социальным и организационным основам строительства по сравнению с проектированием и застройкой отдельного объекта на месте какой-нибудь детской площадки в наших дворах. 

Учитывая, что ГлаАПУ, ответственное за реализацию Генплана, стыдливо молчит и не информирует городских жителей об особенностях комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов), общественная организация «Гражданский актив Дніпра» (ГРАД) решила довести до горожан сведения о правовых механизмах этих особенностей, о правах граждан и возможностях громады города (района, микрорайона, квартала) влиять на решение вопросов реконструкции кварталов правовым путем.

У ГРАДа уже есть определенный опыт в этих вопросах. Ведя непримиримую борьбу с незаконными застройками в городе и самовольными землезахватами, мы внесли в горсовет собственный проект "Положения об общественных слушаниях", а также "Порядок учета общественных интересов во время осуществления градостроительной деятельности и общественного обсуждения градостроительной и проектной документации в городе Днепропетровске", с которым можно познакомиться на сайте ГРАДа (www.dniprograd.org).

В отличие от размещения отдельных объектов строительства, комплексная реконструкция кварталов (микрорайонов) с заменой устаревшего жилого фонда (далее - реконструкция кварталов) регулируется специальным Законом Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», принятым Верховной Радой Украины 22.12.2006 года за № 525-Y.

 Рассмотрим ключевые положения этого закона, чтобы суметь отличить намерения по  захвату территории двора под строительство очередного торгово-развлекательного комплекса от планируемой реальной реконструкции квартала. Заранее необходимо условиться, что эта реальность может  отличаться от того, что прописано в законе. Но раз «пересічним громадянам» дан только закон, а чиновникам и депутатам все остальное, то надо использовать то, что мы имеем. И если в результате нарушения застройщиком и местной властью обязательных процедур, выписанных в законе, будут нарушены наши права и интересы, то суду придется принять решение по закону в вашу пользу.

Прежде всего реконструкция кварталов осуществляется на основании и в соответствии с градостроительной документацией - Генпланом развития г.Днепропетровска, детальными планами территории города, Правилами застройки города (при их отсутствии -  Типовыми региональными правилами застройки, утвержденными приказом Госкомстроительства, архитектуры и жилой политики от 10.12.2001г. №219), местными программами реконструкции кварталов. То есть если в вашем дворе появились незнакомые люди с оценивающими территорию двора глазами и рассказывающие, что ваш двор попал под реконструкцию, то это можно проверить на сайте ГлавАПУ или непосредственно посетив эту организацию, а в соответствии с выявленным результатом определять характер отношений с застройщиком.

Второй краеугольный камень, на котором должна по закону стоять реконструкция кварталов - это обязательность проведения конкурса инвестиционных проектов реконструкции кварталов в количестве не менее трех участников, об условиях которого горсовет дает объявление в газете не позднее чем за месяц до дня проведения конкурса (ст.15 Закона).

Ключевым документом, на основании которого заключается договор с победителем конкурса инвесторов и которым определяются порядок и сроки переселения жителей, освобождения жилого и нежилого фондов, сноса устаревших сооружений и т.д., является программа реконструкции квартала, утверждаемая депутатами горсовета и которая не является закрытой (ст.7 Закона).

Рассказывать об обязанностях органов местного самоуправления и инвесторов-застройщиков при реализации программ реконструкции кварталов нет необходимости, поскольку с ними можно ознакомиться в тексте Закона. Но на некоторых его «подводных камнях» следует остановиться.

Так, согласно Закону, между органом местного самоуправления и инвестором заключается инвестиционный договор, в котором помимо прочих вопросов реконструкции квартала оговариваются условия отселения собственников (нанимателей) жилья. Этот договор является конфиденциальной информацией. Но на основании этого договора принимаются решения относительно третьих лиц, не являющихся стороной договора, а именно - об отселении жителей и судебном решении этого вопроса, если возникнет имущественный спор по порядку, срокам отселения и оценке стоимости сносимого жилья, которая осуществляется на основе экспертной оценки согласно закона (ст.11, 12 Закона). Согласно этого же договора, компенсационное жилье для переселения в него собственников (нанимателей) сносимого жилья инвестор-застройщик передает горсовету.

В то же время между собственником (нанимателем) жилья и инвестором- застройщиком заключается отдельный договор, условия которого могут отличаться от вышеупомянутого «базового». Однако судебное решение спорных вопросов отселения, оценки имущества по Закону предусмотрено только «базовым» договором, что ущемляет законные права и интересы собственников и противоречит Конституции и другим законам Украины. Поэтому в этой ситуации приоритетом в спорной ситуации могут быть только нормы Конституции Украины.

Второй «подводный камень» - это наличие стартового жилого дома, строительство которого четко не определено в Законе и не является обязательным ни для местной власти, ни для инвестора-застройщика. Единственное, к чему обязывает его Закон, так это предварительно предоставить другое жилье по усмотрению инвестора. 

Третий «подводный камень» - проведение конкурса инвестиционных проектов, без которых нельзя проводить реконструкцию кварталов. Но если в Днепропетровске  застройщики, депутаты, мэрия, архитекторы прекрасно обходятся без конкурсов, зарабатывая миллионы на взятках, то кто же поверит в «их честные конкурсы»? Вот и будут они по очереди «побеждать», а жители оставаться без жилья со смехотворными компенсациями. К сожалению, это суровая правда.

Четвертый  «подводный камень» - это создание ОСМД (общества совладельцев многоквартирного дома) по инициативе местного совета и застройщика (в сносимом то доме?!). Цель здесь преследуется одна: ограничить интересы (и любопытство) граждан и озаботить их только своим домом, что позволит застройщикам спокойно освободить от жителей земельный участок всего квартала.

Ну и последний «подводный камень». В Законе есть крошечная ссылка на общественные потребности, ради которых якобы затевается реконструкция кварталов. Однако и в ст.146 Земельного Кодекса, в которой дан полный перечень общественных потребностей, и в корреспондирующих с ней статьях 110 и 111 Жилищного Кодекса отсутствует такая общественная потребность, как строительство жилья.  Но даже если и согласиться с такой общественной потребностью (а она есть реально, - по данным на 01.05.2007 года в Днепропетровске в очереди на социальное жилье стоит около 40 тыс.граждан  ), то кто поверит, что главные дерибанщики земли и собственности громады города, заседающие в ворсовете и мэрии, озаботятся вложением денег в социалку?  Скорее Днепр потечет вспять, прежде чем разрушители Детского мира построят современную комфортную высотку в центре города для очередников на социальное жилье. Поэтому «общественная потребность» - это не более чем мишура, за которой скрывается солидарное желание застройщиков, щедрых на «откаты», и коррумпированных чиновников быть полезными друг другу за счет чужого имущества.

Мы коснулись всего лишь нескольких «подводных камней» реконструкции кварталов, но уже этого достаточно, чтобы увидеть те безграничные возможности беспредела по ограблению граждан, которыми обязательно воспользуются ворсовет и мэрия. Многие граждане, прочитавшие все вышенаписанное, задумаются: как хотя бы минимизировать негативные последствия для них второй волны дерибана городской земли и их жилья (после первой волны «прихватизации» заводов, пароходов, католических костелов, детских парков и т.д.)?

ГРАД окажет всяческую помощь, поддержку и сопровождение прежде всего тем территориальным громадам и органам самоорганизации населения (ОСН), которые не захотят быть в очередной раз ограбленными продажными чиновниками мэрии и депутатами ворсовета и кто захочет принять эту помощь.

Но для начала первый совет - узнайте в ГлавАПУ (или на его сайте), не попадает ли ваш квартал (не дом, а квартал) под реконструкцию. В случае положительного ответа соберите энтузиастов со всех домов (!) вашего квартала, в т.ч. руководителей ОСН, ОСМД, ЖСК, расположенных на территории квартала, изберите инициативную группу, составьте план действий и начинайте бороться за свои права, чтобы их не потерять. Потому что право частной собственности является нерушимым (Конституция Украины, ст.41).

Василий Сухов, координатор ГРАД



Hoвини Join

Погода, Новости, загрузка...
Дар'я Твердохліб

Як позбутися паразитів?

Кривий Ріг – місто  довжиною в життя, що розплелось на сто кілометрів, тягнучись за жилою в землі, за рудою, що ховалася під травою й камінням.Цей, нібито квітучий, пишний та потенційно гро...
Максим Мірошниченко

Переоценить Майдан

Очень многие наши "верхи", отвечая на вопрос "Считаете ли вы Кастро диктатором?", произносят твёрдое и осуждающее "да". Что интересно, так часто отвечают и те люди, которые в неофициальной обстановке...
Знайомство на фронті в півроку дає статус старих знайомих. Сільською вулицею назустріч мені котив веломашину літній чоловік. Медична сумка, картузик на вісім клинців і, як мінімум, крім кілометрів ще...
Кратко о сегодняшнем “слушании” гуманитарного блока бюджета:“В гуманитарной отрасли полная Ж. Но по утверждению чиновников, если полную Ж умножить на коэффициент инфляции и все схемы...
9 причин, по которым бюджет-2017 - это продолжение традиций воровства и проедания: НЕТ ОТЧЕТА ЗА 2016 ГОД! Даже опубликованный проект решения с отчетом за 9 месяцев года на сайте горсовета висит ПУСТО...
Васіліса ТРОФИМОВИЧ

Рапорт на звільнення

Дуже хочеться сказати. Але так багато сенсу і так мало слів. Сльози вже виплакані, а слова ще не сказані. Мабуть час. Розконсервувати хранилище. Душі. Рапорт на звільнення. А потім -місяці персонально...